Obrigatoriedade
A primeira coisa que você precisa saber é que a contratação ou renovação de seguro para o condomínio é obrigatória, ou seja, não tem como não fazer ou deixar para depois. A obrigatoriedade do seguro consta do Código Civil, em seu Art. 1346, que transcrevo na íntegra:
“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial”
Seja o condomínio comercial, residencial ou misto (comercial e residencial), flat, apart hotel, shopping center, vertical ou horizontal, a lei é clara, o seguro tem que ser contratado.
E aqui te faço um questionamento.
Você saberia estabelecer o valor da importância segurada para o seu condomínio?
Sabe as consequências de contratar um valor de importância insuficiente?
Sabia que muitos síndicos estabelecem este valor tendo como parâmetro o valor comercial dos apartamentos, por exemplo? Será que está certo? E no caso, de um condomínio horizontal, de casas? Como seria?
Responsabilidade
Bom, se a lei estabelece uma obrigatoriedade, ela deve também estabelecer de quem seria a responsabilidade pelo seu cumprimento, e, também, quais seriam as sanções pelo seu descumprimento.
Então, vejamos, o Código Civil, em seu Art. 1348, que trata das obrigações do síndico, estabelece em seu item IX, que entre as obrigações dele, está a de realizar o seguro da edificação.
Ou seja, a lei é clara, a responsabilidade de contratar o seguro é do síndico e nem mesmo a Assembleia de Condôminos pode vetar sua contratação.
Sanções
Você sabia que o síndico que não contrata o seguro obrigatório para a edificação incorre em responsabilidade civil, e responderá com seu patrimônio pessoal, pelos prejuízos causados, tanto à área comum do condomínio, quanto aos demais condôminos?
E mesmo que não ocorra a triste situação de se descobrir em um sinistro que o seguro da edificação não fora contratado ou renovado, o síndico precisa saber que há uma lei mais recente que prevê sanções pesadas para a não contratação deste seguro obrigatório.
É a Lei Complementar 126/2007, que alterou o Decreto-Lei n° 73/1966, que dispõe sobre o Sistema Nacional de Seguros Privados. Seu artigo 112 estabelece as sanções para quem não contrata os seguros obrigatórios, entre eles o de edifícios condominiais. Transcrevo na íntegra, para o bom entendimento:
Art. 112. Às pessoas que deixarem de contratar os seguros legalmente obrigatórios, sem prejuízo de outras sanções legais, será aplicada multa de:
I — o dobro do valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável; e
II — nos demais casos, o que for maior entre 10% (dez por cento) da importância segurável ou R$ 1.000,00 (mil reais).
Como a lei não define o preço do seguro, que cabe às seguradoras, a multa prevista no inciso I é “letra-morta”, ou seja, não se aplica na prática.
Logo, a sanção aplicável ao condomínio sem seguro estará entre R$ 1 mil e 10% da importância segurável.
Uau! Tudo isso! Sim, imagina um condomínio cuja importância segurável seja de R$ 10 milhões (nada absurdo). A multa seria astronômica, neste caso atingiria R$ 1 milhão de reais!!! (10% da importância segurável).
A multa pela não contratação do seguro seria aplicada ao condomínio, mas os demais condôminos poderão processar o síndico, uma vez que ele negligenciou uma obrigação que era sua.
No caso de o valor de seguro contratado ser insuficiente para cobrir os danos causados no sinistro, o síndico também poderá ser processado pelos demais condôminos.
Como é o seguro Condomínio.
É simples. O seguro compreende o prédio, as áreas comuns, anexos, bens e equipamentos exclusivamente do condomínio e estrutura das unidades autônomas/lojas/escritórios e quartos de flats.
Será considerada a quantidade de pavimentos total do edifício: número de subsolos + número de pavimentos superiores (incluindo o térreo, mezanino, caixa d’água e casa de máquinas).
É importante você saber que o seguro não cobre o conteúdo das unidades autônomas.
Todavia, no caso de condomínio de apartamentos residenciais verticais, algumas seguradoras ofertam cobertura para o conteúdo dessas unidades, cobrando um adicional por isso.
Você escolhe o modelo de seguro, que pode ser a Básica Simples ou a Básica Ampla.
No modelo de Cobertura Básica Simples, estão cobertos os eventos de incêndio, explosão de qualquer natureza e queda de raio no terreno.
Adicionalmente pode ser contratada coberturas para outros eventos, tais como danos elétricos, vendaval, quebra de vidros, impactos de veículos, alagamento, portões, quebra de vidros, desmoronamento, subtração de bens, danos a terceiros, etc., sendo que é preciso definir um valor para cada cobertura.
Já na Cobertura Básica Ampla, o condomínio estará protegido de ocorrências que podem causar danos à estrutura do prédio, ou seja, uma única cobertura contemplará várias garantias, como incêndio, explosão, vendaval, impacto de veículos, danos elétricos, quebra de vidros, chuveiros automáticos, tumultos, alagamento, desmoronamento, vazamento de tanques ou tubulações, terremoto.
Ou seja, na Ampla, cobre tudo que não for expressamente excluído nas condições da apólice.
Uma das principais vantagens na contratação da Básica Ampla é a verba única para todas as coberturas, ou seja, o valor da indenização por qualquer tipo de evento vai até o valor da cobertura básica.
Ainda é possível adicionar coberturas para proteger o conteúdo das unidades, contratar cobertura para subtração de bens, vida para os funcionários, e coberturas de responsabilidade civil.
Veja um exemplo das diferenças, na tabela abaixo:
E aí, qual a melhor escolha de Cobertura Básica? Simples ou Ampla?
A resposta é: Depende
A Básica Simples, custará bem menos, mas exige um estudo mais detalhado para definir corretamente as coberturas adicionais a serem contratadas, bem como estabelecer os valores de importância segurada frente aos riscos de perdas que o condomínio está exposto.
De forma que ela pode, eventualmente, não atender a todas as situações, como um desmoronamento, por exemplo, onde dificilmente se consegue contratar um valor de cobertura suficiente para um sinistro desta natureza.
Já na Ampla, o seguro tem um custo maior, mas diminuirá bastante as preocupações tanto com os riscos expostos, quanto com os valores de perdas financeiras, uma vez que os eventos de perdas têm como limite o valor da Básica.
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